评定房屋建筑物成新率（在评估操作实务中,评定房屋建筑物成新率）



1、评定房屋建筑物成新率

评定房屋建筑物成新率

一、成新率的概念

成新率是指房屋建筑物实际使用年限与设计或建筑法定使用年限之比，反映房屋建筑物的完好程度和新旧程度。

二、评定依据

房屋建筑物成新率的评定依据主要包括以下方面：

1. 房屋结构与基础：检查房屋的承重结构、基础、墙体和屋顶等主要构件的完好程度和使用寿命。

2. 内外装饰与设施：查看房屋的门窗、地面、墙面、天花板、水电气等装饰和设施的使用情况和老化程度。

3. 使用历史与保养情况：了解房屋的实际使用时间、使用频率、维修保养情况等因素。

4. 外部环境影响：考虑房屋所处环境对建筑物的影响，如空气质量、自然灾害等。

三、成新率评定等级

根据房屋建筑物的成新率，可将其分为以下评定等级：

新房：成新率为100%

近新：成新率为90%-99%

较新：成新率为80%-89%

中新：成新率为60%-79%

较旧：成新率为40%-59%

旧房：成新率低于40%

四、成新率评定的意义

房屋建筑物成新率的评定具有以下意义：

了解房屋建筑物状况：为业主和投资者提供房屋完好程度和使用寿命的信息。

评估房屋价值：成新率是影响房屋价值的重要因素之一。

制定维修保养计划：根据房屋成新率，制定相应的维修保养计划，延长房屋使用寿命。

避免房屋安全隐患：及时发现并解决结构安全隐患，保障居住安全。

五、评定注意事项

在评定房屋建筑物成新率时，应注意以下事项：

需由专业人员进行评定，确保评估结果的科学性。

应考虑房屋实际使用情况和保养状况，不能仅凭表面印象。

评定结果应出具书面报告，明确评定等级和依据。

2、在评估操作实务中,评定房屋建筑物成新率

在评估操作实务中评定房屋建筑物成新率

1. 成新率的概念

成新率是指房屋建筑物当前状况与新建时的状况之间的百分比，反映了房屋建筑物的折旧、损坏和损耗程度。在评估操作中，成新率是影响房屋建筑物评估价值的重要因素。

2. 成新率的评定方法

评定成新率的方法主要有以下几种：

目测比较法：以新建房屋建筑物为标准，根据房屋建筑物的现状进行比较，确定成新率。

要素法：将房屋建筑物的各个要素（如地基、墙体、屋顶等）逐项评分，然后加权平均得到成新率。

综合法：结合目测比较法和要素法，综合考虑房屋建筑物的各方面状况，确定成新率。

3. 影响成新率的因素

影响成新率的因素主要包括：

物理折旧：房屋建筑物受自然因素（如风吹雨淋）、人为因素（如使用不当）的影响而产生的老化、损坏。

功能性折旧：房屋建筑物由于设计、布局、设备等方面的原因导致其使用价值下降。

外部因素：周围环境、公共设施等外部因素对房屋建筑物成新率也有影响。

4. 成新率的运用

评估操作中，评定的成新率与房屋建筑物的重置成本相乘，即可得到房屋建筑物的折旧价值，然后再减去土地价值，便可得出房屋建筑物的评估价值。

5. 注意要点

评定成新率时应注意以下要点：

成新率应以房屋建筑物物理状况为基础，充分考虑其折旧和损坏程度。

不同类型的房屋建筑物的成新率评定标准可能不同。

评估人员应具备一定的经验和技术，才能准确评定成新率。

3、评定房屋建筑物成新率最常用的方法

评定房屋建筑物成新率最常用的方法

房屋建筑物的成新率是衡量其使用状况和价值的重要指标。评定成新率的方法有多种，其中以下三种方法最为常用：

1. 实测数据法

(1) 实测法：通过直接测量和观察房屋建筑物的各个部位，如墙体、屋顶、门窗、管道等，计算其损坏程度和使用寿命剩余年限。

(2) 实耗法：通过记录房屋建筑物自建成以来已发生的维修、更换和翻新费用，计算其使用寿命折旧率。

2. 评定系数法

根据房屋建筑物的类型、结构、使用年限、使用状况、维护保养情况等因素，参考相关标准和规范，通过预先制定的评定系数表进行计算。评定系数法简单易行，但精度相对较低。

3. 对比估价法

将房屋建筑物与同类、同地区、同年代、同使用状况的新建或良好维护的房屋进行比较，通过对比估算其成新率。对比估价法需要专业评估师进行，精度相对较高。

选择方法的考虑因素

选择合适的成新率评定方法需要考虑以下因素：

房屋建筑物的类型和规模

使用年限和使用状况

可获取的信息和数据

评定精度的要求

时间和成本限制

在实际应用中，可根据具体情况选择一种或多种方法进行综合评定，以提高评定结果的准确性和可靠性。